全成本拆解系列·第2篇。上一篇讲了地价13.43亿怎么构成，这一篇讲一个更容易被误解的科目。同一个项目，这笔费用是0。

先把结论放这，这个项目土地征用及拆迁补偿费等于0元，原因很简单，这是一块净地。政府挂牌之前已经把征地拆迁做完了，开发商拿到手就是干净的地，不用再自己碰拆迁。科目为0是拿地方式的直接结果，不是谁漏算了。

但你要是以为这科目跟你没关系，那就错了。测算时判断错净地毛地，整个成本盘子缺一大块，而且缺的这块最难补。所以这一篇把它讲透。

土增税清算里，「土地征用及拆迁补偿费」是开发成本下的第1小项，法定口径在《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，一共五样东西。土地征用费，向农村集体征地的补偿。耕地占用税，很多人以为耕占税归税金类，其实法定归在这一项，这是个高频错误。劳动力安置费，征地涉及的农村劳动力安置支出。地上地下附着物拆迁补偿净支出，青苗、房屋这些，扣掉回收残值后的净额。安置动迁用房支出，给被拆迁户建安置房的钱。

这五样，只有毛地项目才会真发生。政府把带着征迁责任的地直接挂出来，开发商拿地后自己谈拆迁、自己出安置房，那才有这五笔钱。

五个子项各自怎么计取

净地项目这一科目直接为0，但做毛地或旧改测算时，五个子项各有各的算法，不能一把抓。

土地征用费，现在各省统一按征地区片综合地价计取。省政府把辖区划成若干区片，每片公布一个综合单价，元每亩，土地补偿费和安置补助费已经打包在里面，隔几年调整公布一次。测算就是拟征地面积乘所在区片的公布单价。要留意的是经济发达地区区片价梯度很陡，市区和郊县能差好几倍，别拿相邻区片的单价随手套。

耕地占用税，实际占用耕地面积乘当地适用税额，一次性缴。税额是省里按各县市人均耕地水平定档的，《耕地占用税法》的框架是人均耕地越少税额越高，人均不足1亩的地区在每平米10到50元区间，浙江这类人均耕地少的省份普遍在偏上档位，占用基本农田还要加征。测算时直接查项目所在县市公布的适用税额，别按省平均估。

劳动力安置费有个坑。老口径是按需安置的农业人口数乘安置补助标准单独计，但现在多数省份已经把它并进区片综合地价里了，不再单列。测算前先确认当地口径，已并入还单列一笔，等于重复计取。

地上地下附着物拆迁补偿，按县级以上政府公布的补偿标准逐项清点计价。青苗一般按一季产值补，林木、水井、围墙、坟墓按公布单价计。房屋拆迁是毛地项目的最大头，按评估定价，常见口径是重置成本乘成新率，或者市场比较法，再叠加地方政策的搬迁费、过渡费、签约奖励。记住计的是净支出，补偿支出减回收残值，拆下来的材料残值要冲减。

安置动迁用房支出，实物安置也就是拆一还一的，按安置房实际建造成本据实归集，它就是一个小建安项目，土建安装配套都要计。货币化安置的，直接按补偿协议金额计。

甲方测算的实战做法是，毛地项目前期往往拿不到逐户清点资料，通常先按户数乘每户综合补偿包干单价打一个总盘子，再留不可预见费。但这只是量级估算，上面五个子项的口径心里必须有数，否则到中后期逐户签约时账对不上，缺口全靠追加。各地补偿标准和税额一地一策，动手前先把项目所在地现行公布文件翻出来，别拿外地经验直接套。

净地的0，不等于没花钱

回到这个项目。

情形 本项目
拿地方式 净地出让(政府先完成征地拆迁再挂牌)
土地征用及拆迁补偿费 0元
是否有安置动迁用房支出 无
是否有耕地占用税 无(净地口径下已由政府在前期处理)

净地和毛地的成本差异，往深了看是「谁来承担拆迁的不确定性」。净地出让，地价通常更高，因为政府已经把征迁成本折算进挂牌价里了，但成本可预测、周期可控，这个科目干干净净就是0。毛地出让，旧改、城中村项目常见，地价看着便宜，但拆迁的支出和周期全在你自己手里，拆迁户谈不拢、安置房拖工期，是这类项目最大的成本和进度风险源。

所以拿地测算的第一件事，先确认这块地是净地还是毛地，这个判断直接决定这个科目留不留预算、留多少。把带拆迁责任的地当净地测，成本盘子缺的那一大块最难补，拆迁成本弹性极大，谈判一拖，资金成本连带着把利润吃掉。反过来，比较两块地的地价高低时也不能脱离这个前提，净地的高地价里含着政府的征迁投入，光比地价数字没有意义。

税务口径上再叮嘱几句。净地项目这一项据实为0，清算时不需要也不能虚列，税务机关只认实际发生的凭证。这一项属于开发成本，本可以和地价合计后一起加计扣除20%，只是净地项目基数为0，红利全落在地价和其他五项开发成本上。毛地项目做清算，拆迁补偿凭证要备齐，补偿协议、支付流水、安置房转固资料，缺一样就容易被认定净支出核算不清，直接调减扣除额。

下一篇讲前期工程费，规划、设计、勘察这些开工前的钱，单方115元，数字不大，口径里的门道不少。

本文为个人从业经验复盘，项目信息保密，涉及税务处理以当地税务机关最终口径为准，不构成投资或税务建议。